Pomiary powierzchni biurowych
Pomiary według standardu BOMA
W 1915 roku międzynarodowa federacja zrzeszająca właścicieli, deweloperów i zarządców (The Building Owners and Managers Association - BOMA) opublikowała pierwszy standard metody pomiarów powierzchni budynkowych. Przez lata standard ten był modyfikowany dla potrzeb zmieniającego się rynku nieruchomości. Na obecną chwilę funkcjonują następujące standardy:
- Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 – 2010)
- Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2012)
- Gross Areas of a Building: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.3 – 2009)
- Multi-Unit Residential Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.4-2010)
- Retail Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.5-2010)
- Mixed-Use Properties: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.6 – 2012)
Ich celem jest ujednolicenie sposobu mierzenia różnych budynków, co pozawala na porównywanie obiektów między sobą, a fakt iż jest to standard międzynarodowy niezależny od właściciela, ułatwia współpracę zarówno z klientami krajowymi, jak i zagranicznymi.
W Polsce na popularności zyskuje standard odnoszący się do budynków biurowych – Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 – 2010), prócz wymienionych powyżej zalet jego dodatkowym atutem jest to, iż sprawdza się on niezależnie od sposobu aranżacji wynajmowanej powierzchni, a co się z tym wiąże, nie jest konieczny ponowny pomiar przy modyfikacji wnętrza przez nowego najemcę.
Najważniejszą zmianą jaką wprowadza BOMA 2010 w stosunku to wcześniejszych standardów jest możliwość wyboru metody mierzenia spośród dwóch zaproponowanych.
METODA A
Według tej metody powierzchnię oblicza się podobnie jak w BOMA 1996 ANSI/BOMA Z65.1-1996. Jednak Metoda A stara się zmniejszyć powierzchnię najemcy, rozdzielając powierzchnię wspólną budynku (Building Common Area) na powierzchnię publiczną budynku (Building Amenity Area) i powierzchnię usługową budynku (Building Service Area). Główną różnicą jest tylko to, iż w powierzchniach publicznych budynku (i oczywiście w powierzchniach najemców) wielkości brutto to powierzchnia usługowa pięter i powierzchnia publiczna (znana wcześniej jako powierzchnia pomocnicza piętra). Powierzchnie publiczne budynku są określone jako powierzchnie usługowe i dostępne są dla wszystkich najemców. Mogą one zawierać sale konferencyjne, centra fitness, poczekalnie itp. Powierzchnie usługowe budynku są zdefiniowane jako powierzchnie niezbędne w każdym budynku. Zaliczamy do nich: serwerownie, maszynownie, kotłownie, główne i pomocnicze lobby oraz korytarze w budynku.
METODA B
Dostarcza możliwości stosowania pojedynczych wskaźników brutto dla wszystkich najemców w budynku, czego żąda wielu zarządców nieruchomości oraz właścicieli. Metoda B, BOMA 2010 dostarcza taką możliwość, ale także prezentuje wiele nowych propozycji i koncepcji pomiarów budynków. Najbardziej sporną kwestią jest podział/przydział/rozdzielenie wielkości minimalnej ścieżki/drogi/przejścia (bazująca na architektonicznym zarysie, wytycznych dot. lokali i innych wymaganiach), umożliwiająca najemcom wejścia i wyjścia. Proces stosowania tej nowej koncepcji może być postrzegany jako do pewnego stopnia względny, jako że „hipotetyczny” korytarz musi zostać ustanowiony na każdym piętrze, niezależnie od stanu najmu lub warunków fizycznych.